Encontrar el local parece la parte difícil. Buena ubicación, precio razonable, suficiente superficie, buen estado aparente. Todo encaja. Pero antes de firmar el contrato de alquiler o de compra, hay una pregunta que conviene responder con claridad:
¿Este local es realmente adecuado para la actividad que quiero desarrollar?
La respuesta no siempre es evidente. Un local puede parecer perfecto a primera vista y presentar, sin embargo, condicionantes técnicos, normativos o de instalaciones que lo hagan inviable o que eleven considerablemente el coste de ponerlo en funcionamiento.
En este artículo repasamos qué aspectos conviene analizar antes de comprometerse con un local, con independencia de la actividad que se quiera desarrollar.
El precio del alquiler o de la compra es solo una parte del coste real de poner un establecimiento en funcionamiento. Antes de comprometerse, conviene tener una estimación de tres bloques de costes:
Punto clave: Un local con un alquiler atractivo puede dejar de serlo si requiere una inversión importante en adecuación para poder desarrollar la actividad. El coste total —no solo el alquiler— es lo que determina si la operación tiene sentido económico.
Lo primero que conviene verificar es si la actividad que se quiere desarrollar es compatible con el local y con su situación. No basta con comprobar que el inmueble está calificado como uso comercial.
El procedimiento para legalizar la actividad depende del tipo de actividad, del municipio, de las características del establecimiento y de la normativa aplicable. En Canarias no existe un único procedimiento válido para todas las situaciones. Conviene estudiar el caso concreto antes de asumir que la actividad es compatible.
Antes de comprometerte, conviene conocer las principales condiciones técnicas que pueden afectar a la actividad y a las obras necesarias.
Los metros cuadrados de un local son solo el punto de partida. Dos locales con la misma superficie pueden tener costes de adecuación completamente diferentes en función de su configuración.
La accesibilidad es uno de los aspectos que con más frecuencia genera sorpresas en la adecuación de un local, especialmente en establecimientos con acceso público.
Las exigencias concretas dependen del uso, de las características del establecimiento y de la normativa aplicable. Identificar las deficiencias antes de comprometerse es importante porque subsanarlas puede implicar obras relevantes.
Dependiendo del uso y de las características del establecimiento, pueden ser relevantes aspectos como:
No todos los locales tienen las mismas exigencias. Lo relevante es identificar cuáles aplican al caso concreto y comprobar si el local las cumple o si requiere actuaciones.
Las instalaciones son, con frecuencia, uno de los mayores costes ocultos en la adecuación de un local.
Conviene comprobar la potencia disponible y si es suficiente para la actividad. Una instalación obsoleta o de baja potencia puede requerir una renovación completa. También interesa revisar el cuadro eléctrico, los circuitos y la iluminación existente.
La existencia de equipos no garantiza que sean suficientes para la actividad. Hay que valorar la potencia, la ubicación de las unidades y las posibilidades de instalación en función del edificio y la comunidad.
Determinadas actividades tienen exigencias específicas de renovación de aire o extracción de humos. La posibilidad de instalar la ventilación necesaria y sacar los conductos al exterior no siempre está garantizada. Es especialmente relevante en hostelería, peluquerías o talleres.
El número de puntos de agua, su ubicación y el estado del saneamiento condicionan las posibilidades de distribución. Si la actividad requiere instalaciones de fontanería en zonas sin acometidas, el coste puede ser relevante.
Según la actividad puede ser necesario analizar gas, instalaciones de protección contra incendios, instalaciones especiales, telecomunicaciones u otros sistemas.
Los aseos pueden condicionar significativamente la distribución y el coste de la reforma. Conviene revisar:
Las fotografías de un anuncio muestran el mejor ángulo. Una visita permite ver más, pero no siempre es suficiente para detectar todos los problemas.
Una visita técnica previa puede identificar condicionantes que no son evidentes para alguien sin formación técnica específica. Si la inversión prevista es importante, puede ser recomendable realizarla antes de comprometerse.
Cuando existe documentación del local, conviene solicitarla y revisarla. Puede ser útil disponer de planos, proyectos anteriores, licencias vigentes, certificados de instalaciones e información del propietario sobre reformas previas.
Atención: Que el local disponga de una licencia anterior no garantiza que la situación actual sea adecuada para una nueva actividad. Cada caso debe analizarse en función de la actividad prevista, las condiciones actuales del inmueble y la normativa vigente.
Antes de comprometerse conviene hacer una estimación inicial de las actuaciones previsibles:
Identificar estas actuaciones antes de comprometerse permite evaluar si la operación tiene sentido desde el punto de vista económico.
Imaginemos una situación hipotética: una persona localiza un local de unos 80 m² en una zona comercial de Gran Canaria. El alquiler es razonable y el estado aparente es bueno. A primera vista parece suficiente para la actividad prevista.
Al analizar el local con más detalle aparecen algunos condicionantes:
Ninguno de estos problemas hace inviable el local necesariamente, pero todos suponen un coste de adecuación adicional que puede cambiar la valoración económica de la operación.
Esta lista no sustituye un análisis técnico detallado, pero puede servir como punto de partida:
Una revisión técnica previa resulta especialmente útil cuando:
Antes de comprometerte con un local, puedes solicitar un análisis técnico previo para identificar los principales condicionantes del inmueble y de la actividad que quieres desarrollar.
El objetivo no es garantizar que el local sea viable ni asegurar la concesión de ninguna licencia. Es ayudarte a conocer los aspectos técnicos relevantes: qué obras pueden ser necesarias, qué instalaciones hay que revisar, qué documentación puede hacer falta y cuáles son los posibles condicionantes del inmueble. El alcance dependerá de la información disponible y de las características del caso.
En AZ BIM Ingeniería ofrecemos asesoramiento técnico previo para particulares, autónomos y empresas que están valorando la apertura de un establecimiento en Canarias.
Cuéntanos qué actividad quieres desarrollar y qué información tienes del local. Podemos ayudarte a identificar los principales aspectos técnicos que conviene revisar antes de comprometerte.
El local adecuado no es necesariamente el más barato ni el mejor situado. Es el que puede adaptarse razonablemente a la actividad prevista desde el punto de vista técnico, normativo y económico, considerando el coste total de ponerlo en funcionamiento.
Revisar los aspectos recogidos en este artículo antes de firmar puede ayudar a reducir riesgos y a tomar una decisión mas informada. Si tienes dudas sobre un local concreto, lo más recomendable es consultarlas antes de comprometerte.
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Licencias de actividad en Gran Canaria → Todo lo que necesitas saberNo. Cada actividad tiene requisitos técnicos y normativos propios. Un local adecuado para una tienda puede no serlo para un restaurante, un gimnasio o un taller con la misma superficie.
Si. Las fotografías pueden ocultar problemas de instalaciones, accesibilidad o estado real de los elementos constructivos. Una visita técnica puede detectar condicionantes que no son visibles a primera vista.
Sí, y es el momento mas adecuado. Comprometerse con un local sin conocer sus condicionantes técnicos puede derivar en costes de adecuación imprevistos o en dificultades para desarrollar la actividad prevista.
Cuando exista, conviene solicitar planos, proyectos anteriores, licencias vigentes, certificados de instalaciones y cualquier información técnica disponible. Disponer de esa documentación no garantiza que la situación sea adecuada para la nueva actividad, pero puede facilitar el análisis previo.
Depende del alcance del análisis, de la información disponible y de las características del inmueble. No existe un precio estándar. Lo más adecuado es describir el caso y solicitar una valoración sin compromiso.
No necesariamente. Una licencia anterior corresponde a una actividad y condiciones concretas. Si la actividad cambia o la normativa ha variado, puede ser necesario un nuevo proceso. Conviene analizar el caso concreto.
Depende del alcance y de la normativa aplicable. Algunas actuaciones requieren proyecto técnico y licencia de obras. Es importante identificar qué obras son necesarias antes de comprometerse, para valorar si el coste total de la operación sigue siendo razonable.